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L'immobilier n'a pas battu la Bourse. Il a fait jeu égal, avec deux fois moins de secousses.

Publié le 7 août 2026

7,05 % contre 6,89 % rendement réel annuel moyen de l'immobilier résidentiel et des actions, dans 16 pays, de 1870 à 2015

Òscar Jordà (Fed de San Francisco), Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick et Alan M. Taylor ont reconstitué les rendements totaux réels de quatre classes d'actifs — bons du Trésor, obligations, actions, immobilier résidentiel — dans 16 économies avancées, de 1870 à 2015. Soit 1 739 observations annuelles. Résultat : 7,05 % par an pour l'immobilier, 6,89 % pour les actions, 2,50 % pour les obligations, 0,98 % pour les bons du Trésor. Publié dans le Quarterly Journal of Economics en 2019.

Et le risque, dans tout ça ?

L'écart-type annuel des rendements réels ressort à 9,98 % pour l'immobilier, contre 21,94 % pour les actions. Plus de deux fois moins de volatilité, pour un rendement moyen équivalent.

Autrement dit : sur un siècle et demi, la pierre a rapporté autant que les actions en faisant deux fois moins peur. C'est précisément ce que la théorie financière classique interdit : plus de risque devrait payer davantage.

Trois nuances, parce qu'elles comptent

Ces rendements sont bruts. Ni frais de notaire, ni travaux, ni vacance locative, ni taxe foncière ne sont déduits. Sur l'immobilier, ces postes pèsent lourd.
Après 1950, le classement s'inverse : les actions rapportent 8,28 % par an en réel, l'immobilier 7,44 %. L'avance de la pierre vient surtout d'avant-guerre.
Les indices sont nationaux et agrégés. Un particulier détient deux ou trois biens dans une ville, pas l'immobilier d'un pays entier : la diversification est bien plus difficile qu'avec un ETF.

Ce que ça change quand même : l'opposition « pierre contre papier » est mal posée. Sur longue période, les deux ont payé à peu près pareil. Ce qui les sépare, ce sont la volatilité, la liquidité, la fiscalité et l'effet de levier — pas le rendement brut.

Pour vous

Quand vous comparez votre bien à un ETF Monde, comparez-vous des rendements nets ou bruts ?
Combien de vos décisions immobilières reposent sur le rendement, et combien sur le fait de ne pas voir le prix tous les jours ?

Source : Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick & Taylor, « The Rate of Return on Everything, 1870-2015 », Quarterly Journal of Economics, vol. 134, n° 3, 2019, tableau 3.

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